origini - CO.V.CA. - Consorzio Villaggio Cala di Rosamarina

CO.V.CA.
AREA CONSORZIATI
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(un caro ringraziamento all’ingegner Giorgio Piliego, autore del testo originale)
Non ci limiteremo a raccontare la storia del Villaggio Cala. A prescindere dalle divisioni amministrative Rosamarina è molto di più di un villaggio (o due – www.consorziorosamarina.it).
E’ uno stile di vita, un posto magico che ha accompagnato quasi mezzo secolo della vita di parecchi di noi.
L’idea.
Si narra che tutto ebbe inizio a seguito di una geniale intuizione avuta da due inglesi che rispondevano ai nomi di Mr.Gaspar e Mr.Lubin, alla fine degli anni 50.
La Gran Bretagna stava operando una vasta politica di riassetto del proprio impero coloniale, alla luce dei nuovi equilibri politici stabilitisi dopo il secondo conflitto mondiale. L’amministrazione di molti protettorati Inglesi situati un po’ in tutto il mondo, principalmente nelle zone equatoriali dell’Africa e formanti il Commonwealth Britannico, doveva essere riorganizzata, e per centinaia di funzionari e burocrati inglesi, vissuti a lungo in luoghi caratterizzati da climi e abitudini totalmente differenti da quelli della madre Patria, si presentava la strada di un pensionamento spesso prematuro, ma allietato da una generosa liquidazione erogata da sua Maestà. Perché non proporre a questa moltitudine la vendita di un pezzo di terra in un’area godente di un clima temperato e abitata da un popolo civile e ospitale, su cui edificare un rifugio per trascorrere una vecchiaia tranquilla e salutare? Il caso volle che la scelta cadesse su Ostuni, ridente e bianca cittadina in terra di Puglia. La famiglia dell’ingegner Rodio, notabile ostunese, alla fine degli anni 50 aveva affidato alla Cassa Depositi e Prestiti, l’incarico di vendere una proprietà di 138 ettari, di cui 100 completamente brulli, quasi tutta la zona dal mare fino all’altezza dell’attuale sede del consorzio RosaMarina. Solo le odierne zone H e J erano coltivate ad oliveto, proprieta’ privilegiata però da un’esteso fronte mare, (circa due chilometri) immerso in un’ampia fascia di vegetazione mediterranea. Il prezzo di richiesta ammontava a 200 milioni di lire (di allora). La proprieta’ era divisa in due dalla strada Litoranea 3, a quell’epoca già asfaltata ma a una corsia, c’erano anche due lame, due torrenti stagionali, che raccoglievano l’acqua durante le piogge invernali, uno dei quali segnato sulle carte catastali come torrente Rosa Marina.
La realtà locale.
Una sorgente di acqua salmastra situata sotto la modesta e fatiscente abitazione del massaro (la Masseria RosaMarina piccola, poi demolita per far posto all’attuale Grand Hotel), garantiva una costante presenza di acqua alla foce dell’alveo. L’altra lama, quella che separa oggi il Consorzio dal Villaggio Cala, scorreva nelle vicinanze di un vecchio edificio poderoso e austero, la Masseria Rosa Marina Grande casa padronale dei Rodio, oggi comunemente chiamato dai villeggianti “la Masseria”.
I primi accordi.
A Gaspar il sito sembrò subito quello giusto. Nei primi giorni del 1960 propose al venditore un contratto piuttosto singolare ma conveniente per entrambi: all’Ingegner Rodio sarebbero andate 300 lire a metro quadro, più un premio per ogni pezzo di terreno frazionato e trasferito a seguito di ciascuna vendita effettuata da Gaspar. Quest’ultimo si impegnò in una promessa di acquisto valida per cinque anni. Se in tale periodo questi non fosse riuscito a vendere tutto l’appezzamento, avrebbe avuto facoltà di comprarlo nella sua interezza. Raggiunto l’accordo con l’ingegnere Ostunese, Gaspar si mise alla ricerca di tecnici locali, che potessero dare forma sul territorio alla sua idea, venendo in contatto con due professionisti di Bari, l’ingegner Orfeo Mazzitelli e l’architetto Pasquale Gerardi, che, fatte proprie le indicazioni di Gaspar, proposero un piano di lottizzazione assai simile a quello attuale in quella zona agraria. All’epoca il comune di Ostuni aveva come unico strumento urbanistico un piano di fabbricazione. Solo oggi si può comprendere appieno la lungimiranza delle scelte operate dagli amministratori (in particolare il Sindaco Ciraci e l’assessore all’urbanistica e lavori pubblici, Professor Sandro Massari) che con straordinario coraggio e intuito, nel febbraio del 1962, approvarono a livello di commissione edilizia comunale la lottizzazione (1200 lotti da 1000 metri per ville unifamiliari con centro direzionale, Motel e Hotel), per evitare un iter di competenza regionale che nella migliore delle ipotesi avrebbe richiesto almeno 10 anni.
L’apparizione di Schacther.
La vendita dei lotti ebbe inizio. Gasper e Lubim si trovarono di fronte a potenziali acquirenti che accolsero con estrema diffidenza la proposta di vendita di quei lotti. Quando, passato un anno, le prenotazioni dei lotti procedevano lentissime e le risorse investite dai due inglesi cominciarono ad esaurirsi al punto da pregiudicare l’avvenire dell’operazione, vennero in contatto con un grintoso quarantenne austriaco di origine ebrea, residente in Canada proprietario di una società immobiliare, tale Max Schacther. Avendo intuito le straordinarie potenzialità dell’operazione, Schacther arrivò a regolare accordo con Gaspar e Lubim che gli vendettero il diritto del contratto da loro sottoscritto, quasi tre anni prima, con l’Ingegner Rodio. Si dice che Schacther durante il primo viaggio da Londra verso Ostuni, si sedette al fianco di un avvocato di origine ebrea residente a Roma, a cui in breve, durante la conversazione confidò la necessità di trovare dei tecnici che conoscessero la lingua inglese e le leggi italiane.I nomi che vennero fuori furono quelli di due giovani e brillanti professionisti operanti in ambito internazionale (l’Architetto Ernesto Azzalin, e l’Ingegner Serban Dunareanu) che divennero in seguito gli indiscussi protagonisti della creazione del Villaggio.
Si parte.
Nel frattempo l’austriaco, visitata l’allora landa desolata ai piedi della citta’ bianca, decise che era necessario fare le cose in grande e senza indecisione alcuna. Mazzitelli e Gerardi furono immediatamente incaricati di progettare un primo tipo edilizio di cui il comune rilasciò le tre licenze necessarie. Nello stesso tempo Schacther prese contattato con Franco Fanuzzi, costruttore brindisino in auge, con cui l’imprenditore di Toronto firmò un accordo che prevedeva l’edificazione delle prime tre ville campione (attualmente adibite ad alloggi del personale del Grand Hotel, accanto dei campi da tennis).Tre agenzie vennero aperte a Londra, in Svezia e in Germania con lo scopo di ampliare la rete di potenziali clienti. Il 25 aprile del 1963 si svolse la cerimonia della posa della prima pietra del villaggio “Rosa Marina Estates”, realizzato dalla Societa’ internazionale “Land Development Company registered in London” di proprieta’ di Max Schacther; nei mesi successivi mentre ferveva la picchettatura sul suolo della planimetria del villaggio fino allora mai trasportata dal progetto sul terreno, la costruzione delle tre ville procedeva a rilento a causa di altri impegni dell’impresa edile. Il 15 ottobre del 1963, Schacther organizzò il primo volo pubblicitario trasportando i giornalisti dei maggiori quotidiani londinesi. Le tre villette campione disperatamente terminate in 35 giorni erano pronte, ma malgrado questo si chiusero i rapporti tra l’imprenditore canadese ed il costruttore brindisino.
I primi passi.
Se da un lato la folta schiera di giornalisti e fotografi entusiasticamente apprezzò e ammirò il sito e la natura, dall’altra mostrò perplessità per lo stile e l’architettura di quelle villette. Rapidamente Schacther diede l’incarico all’Architetto Azzalin che in breve progettò dei nuovi tipi edilizi (da 80 e da 120 mq) adeguati alle esigenze climatiche e pratiche e con forti richiami all’architettura mediterranea. L’iter burocratico-legislativo, volutamente semplificato, permise la realizzazione di quanto tutti possiamo oggi ammirare. I progetti venivano approvati dalle commissioni edilizie del comune di Ostuni e inoltrati alla sovrintendenza di Bari che a sua volta li approvava con nulla osta, essendo tale area sottoposta a vincolo paesaggistico. In sintesi fu messo in funzione un sistema per cui il comune rilasciava licenze su suolo agricolo con tipi edilizi approvati dalla sovrintendenza. Fu vera gloria? Lasciamo al lettore il giudizio, sottolineando che la pratica del piano regolatore che sancisce la “residenzialità” dell’area di RosaMarina è stata approvata nel 1995, in soli 34 anni. Dalla fine del 1963 iniziarono ad arrivare le ordinazioni di svedesi, tedeschi e inglesi. Nei primi mesi del 1964 ebbe inizio quindi la costruzione delle prime 60 ville distribuite e prevalentemente ubicate nelle attuali zone H e J, commissionate all’impresa Bitonto-Annicchiarico di Brindisi.L’aspetto del villaggio ai primordi era piuttosto desolato, sicuramente molto selvaggio. Non c’era acqua corrente (le ville avevano delle vasche da riempire sul tetto) e per la luce si sfruttava una rete di allaccio valida per le zone rurali mediante le quali si diffuse una fitta e disordinata rete di pali di legno; le strade erano tracciati di campagna in terra battuta e la vegetazione completamente assente (a parte la zona degli uliveti). In seguito con un secondo pacchetto di 100/120 ville entrò in scena un’altra impresa edile, la “Tulipano Maria” di Brindisi che, con successive altre denominazioni, costruira’ poi la grande maggioranza degli immobili presenti a Rosamarina.
La svolta.
Il 1965 fu un anno determinante nella storia di Rosamarina: da una parte fu approvato il progetto del “pacchetto” comprendente il centro direzionale, il mercatino e i negozi, operazione che rappresentò la prima vera e propria operazione immobiliare autofinanziata da Schacther, mediante la sua societa’ “Regina degli ulivi SRL”.Dall’altra, verso la fine del 1965, scaduto il contratto Rodio-Gaspar, l’ingegnere ostunese, accortosi che l’operazione Rosamarina rendeva sempre di piu’, tentò di rinnegare l’accordo. L’epilogo della contesa rappresenta un momento storico: tramite un rogito unilaterale il Notaio Greco, alla presenza di due pubblici ufficiali e di due collaboratori dell’imprenditore austro-canadese, contò più volte ad alta voce, davanti alle porte della abitazione dei Rodio, Con un primo pozzo artesiano nella masseria Rodio (solo omonimo) a nord della Masseria Spagnulo completato da una servitù di captazione e con un vascone di deposito sopraelevato, e varie servitù di passaggio nei terreni a valle, nel giro di cinque mesi fu realizzata la prima condotta d’acqua. Lo stesso sistema di captazione fu utilizzato in altre due masserie: “Rialbo di sotto e Rialbo di sopra”. Il brillante risultato di tutto questo fu che alla fine del 1966 Rosamarina era l’unica località sulla costa, approvvigionata da acqua corrente (a Villanova l’Acquedotto Pugliese giunse solo alla fine degli anni 80) mettendo così le basi per il perfetto approvvigionamento idrico e per lo sviluppo della rigogliosa flora che nobilita e arricchisce oggi il villaggio. Migliaia di Eucaliptus, Oleandri e Tuje furono piantati lungo le strade e negli spazi pubblici.
Il feeling con Bari.
Quando nel 1967 le ville erano diventate 200 e sul mercato straniero le vendite procedevano a rilento ecco che grazie all’apertura del “Ristorante a Mare” (attuale Rodos) allora piccolo ma molto elegante e animato dalla presenza delle conigliette inglesi di Playboy, il villaggio iniziò a suscitare l’interesse degli acquirenti italiani, in special modo pugliesi e in particolare baresi. banconota per banconota quei quattrocento milioni che rappresentavano il valore di tutti i terreni ancora invenduti e appartenenti alla lottizzazione che Schacther era deciso a comperare nella sua totalità. Un accordo effettivo tra le parti si raggiunse in seguito con la mediazione dell’Architetto Azzalin: i terreni rimanenti passarono tutti sotto il controllo della “Inter Atlas Rosamarina S.p.a.” di proprietà di Schacther. Ormai nel villaggio erano già presenti ben 150 ville abitate da attempati signori inglesi, tedeschi e svedesi in compagnia spesso di figli e nipoti (qualcuno ricordera’ forse Mr Penny, Mr. Winter, Roden, Palmenter); circa un decimo di costoro risiedeva a Rosamarina tutto l’anno.
L’acquedotto.
Mentre agli inizi del 1966 si stavano abbozzando le prime strade del villaggio in ghiaietto, la necessità di creare un acquedotto indipendente e privato divenne impellente. Tale opera permise una fortissima accelerazione nello sviluppo del villaggio.
A questo punto il comune di Ostuni, resosi conto della cresciuta attenzione verso l’operazione Rosamarina, inviò la planimetria della lottizzazione alla sovrintendenza che l’approvò nell’ottobre 1967 a meno del rispetto delle leggi vigenti. Subito dopo, il 25 ottobre 1967, fu messo a punto un regolamento provvisorio del villaggio, depositato dal notaio Greco a Ostuni e in seguito recepito nello statuto del nascente consorzio di Rosamarina in data 1 settembre 1977. La domanda locale, meno danarosa rispetto a quella straniera evidenziò l’esigenza di un cambio nel taglio delle ville: nacquero le miniville e fu necessaria una modifica della lottizzazione pur nel rispetto dell’indice fondiario di costruzione di 0,24 mc/mq, stabilito al momento dell’approvazione dalla sovrintendenza, che rimase, pertanto, costante. L’operazione ebbe un buon successo e fu completata successivamente tra il 1968, ed il 1971, con la costruzione delle triville e dei bungalows, unita immobiliari vendute arredate dalla ” Inter Atlas” e gestite dall “Inter Atlas Holiday”, altra societa’ di Schacther, con un contratto di formula d’investimento, che garantiva degli ottimi redditi d’immobile.
L’Inter Atlas Holiday.
In sostanza l’Inter Atlas prometteva agli acquirenti delle unità immobiliari l’erogazione di quattro anni di affitto minimo iniziale, derivante dai proventi della gestione delle unità da parte della “Inter Atlas Holiday”, che doveva svolgere la funzione di Tour Operator. La gestione diretta da parte di Schacther della “Inter Atlas Holiday” si presentava com un’avventura dall’incerto futuro economico-finanziario: l’operatore austro-canadese iniziò ad aprire agenzie di viaggio a Londra, Dusseldorf, Berlino, Stoccolma, affittare aerei charter, ad assumere centinaia di dipendenti in loco per i servizi. Nel frattempo i lavori per la ristrutturazione dell’attuale Masseria furono completati: era da una parte il centro direzionale della “Inter Atlas Holiday” e dall’altra un polo di attrazione per la zona triville e bungalows.
Nel giugno del 1971 furono inaugurati la discoteca “Aranceto”, il grande ristorante, il mercato, la piscina olimpionica, il maneggio e molti altri locali pubblici.
Il tramonto dell’era Schachter.
Nello stesso anno Rosa Marina si ampliò con l’acquisto del terreno adiacente.Nacque il “Villaggio Cala di Rosamarina” con l’approvazione da parte del consiglio comunale di Ostuni, di tale lottizzazione con tutte le modifiche inerenti.  Sull’onda del successo delle vendite ottenute con gli immobili a formula d’investimento, tra il 1972 ed il 1974, oltre al “Villaggio Cala” viene ultimato il Grand Hotel: Rosamarina assumeva una nomenclatura molto simile a quella attuale, quantomeno a livello urbanistico. Lo sforzo economico sostenuto dall’”Inter Atlas”, ritrovatasi a far fronte agli ingenti costi della costruzione del Grand Hotel stava irrimediabilmente instradando il grintosissimo e ostinato Max Schacther in un tunnel senza uscita. Nel 1977 la “Inter Atlas Holiday” fallì, mentre la “Inter Atlas Spa” e la “Regina degli ulivi” furono costrette all’amministrazione controllata. Due anni dopo il 17 luglio 1979, ( la pagina più nera della storia di Rosamarina) avvenne il plateale arresto dell’austro-canadese che verrà poco dopo rilasciato. In questi frangenti si rivelò preziosissima la presenza del Consorzio dei proprietari di Rosamarina che prendendo a carico la gestione di tutti i servizi del villaggio permise la sopravvivenza dello stesso.
Gli anni 80.
Con l’avvento degli anni 80 il villaggio venne animato da una seconda giovinezza, con la vendita all’asta a privati di alcune proprietà di Schacther, tra il 1982 ed il 1985 rinacquero i servizi della Rodos, della Piscina 80, del Grand Hotel, della Masseria, del Pontile e delle Arcate, proprio mentre un clima di generale “boom” economico spingeva a livelli impensabili le quotazioni degli immobili. A cavallo tra gli anni 80 e 90 il villaggio raggiunse il massimo splendore, teatro di stagioni estive indimenticabili. Il resto è storia dei giorni nostri…
N.B. Alla fine del 1995 dopo aver saldato tutti i debiti, le società di Schacther sono state riabilitate.
c.da Pilone - Cala di RosaMarina
72017 Ostuni (BR)
Tel. +39 0831 350528
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